Наем на имот от физическо лице 2026 — фактура, ДДС (чл. 45) и данък

2026-06-04

Наем на офис или склад от физическо лице: освободена доставка по чл. 45 ЗДДС, данък 10% ДДФЛ, сметка за изплатени суми и разходи в ЕООД.

Наем на имот от физическо лице 2026 — фактура, ДДС (чл. 45) и данък

Много предприемачи наемат офис, склад или магазин от физическо лице — често член на семейството или собственикът на ЕООД-то лично. Схемата изглежда проста, но крие специфики: кой документ се издава, дали се начислява ДДС, кой удържа данъка и как наемът попада в разходите на фирмата. Тази статия отговаря на всичко.

TL;DR:

• Наемът на недвижим имот от физическо лице към юридическо лице е освободена доставка по чл. 45 ЗДДС — без ДДС.
• Физическото лице плаща 10% ДДФЛ върху 90% от наема (10% нормативни разходи се приспадат автоматично).
• Когато наемателят е фирма, тя удържа авансовия данък при всяко плащане и го внася в НАП.
• Документите са сметка за изплатени суми (издава фирмата) и служебна бележка (по искане).
• Физическото лице не издава фактура — не е регистрирано по ЗДДС.
• Наемът е признат разход за ЕООД-то при наличие на договор и платежни документи.

Правната рамка — чл. 45 ЗДДС

Чл. 45 от Закона за данък върху добавената стойност урежда данъчното третиране на доставките, свързани с недвижими имоти.

Чл. 45, ал. 1 ЗДДС определя като освободена доставка прехвърлянето на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването под наем или аренда.

Чл. 45, ал. 4 ЗДДС добавя: освободена е и доставката по отдаване под наем на сграда или на част от нея за жилищни нужди на физическо лице, което не е търговец.

Какво означава на практика

Физическото лице, което отдава имот под наем, не дължи ДДС от тази дейност, дори ако теоретично е регистрирано по ЗДДС заради друга дейност (в общия случай). Наемът е освободена доставка по закон.

Изключение: Регистрираните по ЗДДС лица (напр. физически лица търговци) могат да упражнят право на избор по чл. 45, ал. 7 ЗДДС и да третират наема като облагаема доставка с ДДС. Ако наемодателят е физическо лице без регистрация по ЗДДС, тази опция е неприложима.

ДДС статус на страните — обзорна таблица

При стандартния случай — физическо лице без ДДС регистрация, наемащо на фирма — никой не начислява ДДС по наемния договор.

Данъчното облагане на наемодателя (физическо лице)

Ставка и основа

Физическото лице плаща данък по ЗДДФЛ върху дохода от наем. Изчислението е:

1. Брутен наем (напр. 1 200 лв./месец)
2. Минус 10% нормативно признати разходи = 120 лв.
3. Облагаем доход = 1 080 лв.
4. Данък 10% = 108 лв.
5. Чист доход на наемодателя = 1 092 лв.

Физическото лице не може да приспада реални разходи (ремонти, застраховки, консумативи) вместо 10-те процента нормативни разходи. Законът предвижда само фиксираната норма.

Пример за изчисление

Кой удържа данъка — задължения на фирмата наемател

Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, то е платец на данъка по смисъла на ЗДДФЛ:

• Удържа авансовия данък при всяко плащане на наема.
• Внася данъка в НАП до края на месеца, следващ тримесечието, в което е удържан.
• Издава сметка за изплатени суми на наемодателя.
• Издава служебна бележка при поискване от наемодателя (в 14-дневен срок).

Важно: Служебната бележка вече не е задължителна за наемодателя при подаване на годишната данъчна декларация (промяна от последните години), но фирмата е длъжна да я издаде при поискване.

Срокове за внасяне на данъка

Какви документи се издават

1. Договор за наем

Задължителен. Трябва да съдържа:

• Страните (наемодател и наемател с ЕГН и ЕИК).
• Описание на имота (адрес, площ, предназначение).
• Месечна наемна цена и начин на плащане.
• Срок на договора.
• Клауза за ползване само за стопански цели (важно за данъчно признаване).

2. Сметка за изплатени суми

Издава се от фирмата наемател — не от физическото лице. Образецът е утвърден от НАП и трябва да съдържа:

• Имената и ЕГН на наемодателя.
• Брутния доход (наем).
• Удържания авансов данък.
• Нетната изплатена сума.

3. Служебна бележка

По образец на НАП — издава се при поискване. Физическото лице я прилага при подаване на годишната данъчна декларация (Приложение 3 на ГДД).

4. Фактура — издава ли я физическото лице?

НЕ. Физическото лице, което не е регистрирано по ЗДДС и не е търговец, не издава фактура. Документирането на наема се извършва чрез сметката за изплатени суми. Ако физическото лице е едноличен търговец (ЕТ) или е регистрирано по ЗДДС — тогава издава фактура.

Как фирмата осчетоводява наема

Признаване на разхода

Наемът е признат разход за ЕООД-то при:

1. Наличие на писмен договор за наем.
2. Фактическо ползване на имота за стопанска дейност.
3. Реално плащане (документирано с банков превод или касов ордер).
4. Сметка за изплатени суми — изготвена и архивирана.

Без договор или при нереално ценообразуване (напр. наем далеч над пазарния) НАП може да откаже данъчното признаване на разхода.

Счетоводни записи (ориентировъчно)

• Дт Разходи за наем / Кт Задължения към физически лица — начисляване на наема.
• Дт Задължения към физически лица / Кт Задължения към НАП — удържане на авансов данък.
• Дт Задължения към физически лица / Кт Каса или Банка — изплащане на нетния наем.
• Дт Задължения към НАП / Кт Банка — внасяне на авансовия данък.

Специфики при наем от собственика на ЕООД

Честа ситуация: единственият собственик и управител на ЕООД е едновременно физическото лице наемодател. Имотът е в личен патримониум, а не в активите на фирмата. Тази схема е законна, но изисква внимание:

• Цената трябва да е пазарна — при близки лица НАП проверява дали наемът не е занижен или завишен спрямо пазарния.
• Договорът трябва да е с нотариална дата или вписан за по-голяма сигурност.
• Правилото за свързани лица по ЗКПО може да изисква документация на пазарната цена при наеми над определени прагове.

Ако имотът е придобит с кредит, лихвите по кредита са личен разход на физическото лице — не се прехвърлят в ЕООД-то.

Честа грешка: третиране на наема като облагаема доставка

Някои фирми погрешно искат от наемодателя (физическото лице) да им издаде фактура с ДДС — за да ползват данъчен кредит. Това е невъзможно в стандартния случай:

• Физическото лице не е регистрирано по ЗДДС → не може да издаде ДДС фактура.
• Наемът е освободена доставка по чл. 45 ЗДДС → няма данъчен кредит за наемателя.
• Опит за заобикаляне чрез фиктивна регистрация по ЗДДС = данъчна измама.

Как Fakturka.bg помага

Fakturka.bg покрива всички нужди на ЕООД-то наемател:

• Автоматична сметка за изплатени суми — попълвате данните на наемодателя и системата изчислява удържания данък.
• Разходни фактури и документи — архивирайте договора и плащанията в облачната система.
• ДДС дневник — наемът като освободена доставка не засяга дневника, но системата го отчита коректно.
• 15 безплатни документа месечно — без абонамент за малки фирми.

Опитай безплатно →

Ако сте наемодател физическо лице — Fakturka.bg изчислява удържания авансов данък автоматично при въвеждане на изплатените суми по договора за наем.

FAQ

Трябва ли договорът за наем да е нотариално заверен?

Не е задължително за данъчни цели, но нотариалната заверка или вписването в Агенцията по вписванията дава по-голяма защита при спор. За данъчни цели е достатъчен писмен договор с дата, подписан от двете страни.

Може ли физическото лице да ползва реални разходи вместо 10-те нормативни?

Не. ЗДДФЛ предвижда само нормативно признати разходи от 10% за доходи от наем. Реалните разходи (ремонти, застраховки) не се приспадат.

Кога физическото лице подава годишна данъчна декларация?

До 30 април на следващата година чрез Приложение 3 към ГДД (доходи от наем и от друга стопанска дейност). Авансово удържаният данък се приспада от годишното задължение.

Ако платя наема в брой, трябва ли касов бон?

Физическите лица без регистриран касов апарат не издават касови бонове. Документирайте плащането с касов ордер (разходен) и го съхранявайте като доказателство за разход в ЕООД-то.

Признава ли НАП наема като разход при свързани лица?

Да, но при пазарна цена. Ако фирмата плаща наем на собственика си, НАП проверява дали цената съответства на пазарната за района. Завишен наем може да се третира като скрито разпределение на печалбата.

Мога ли да наема имот от родителя си за ЕООД-то?

Да. Родителят е физическо лице — важат същите правила: освободена доставка, 10% нормативни разходи, авансов данък удържан от ЕООД-то. Пазарната цена е важна и тук.

Ако физическото лице е ЕТ, правилата различни ли са?

Да. Ако наемодателят е регистриран като едноличен търговец, той издава фактура и може да е регистриран по ЗДДС. В такъв случай наемателят ползва данъчен кредит, ако стоките/услугите са за облагаема дейност.

Свързани теми

• Как да издадете фактура по чл. 114 ЗДДС
• Наем на имот от физическо лице — фактура и данък
• ДДС регистрация — праг и процедура 2026
• Календар на данъци и декларации 2026

Заключение

Наемът на имот от физическо лице е ежедневна практика за малкия бизнес в България. Правилата са ясни: освободена доставка без ДДС по чл. 45 ЗДДС, данък 10% върху 90% от наема по ЗДДФЛ, удържан и внасян от фирмата. Документацията — договор, сметка за изплатени суми и архив на плащанията — е минималният набор за данъчно признаване на разхода.

Fakturka.bg генерира сметките за изплатени суми и архивира всичко на едно място — така фокусът остава върху бизнеса, не върху документооборота.

Започни безплатно с Fakturka.bg →

Последна актуализация: юни 2026 Автор: Екипът на Fakturka.bg